設計師才知道的預售屋客變大小事

根據財團法人金融聯合徵信中心統計2022年Q4統計,六都申貸購買3年內新屋的占比,以台中市占54%最多,其次是桃園市45%,占比最小的則是台北市占11%。在新屋中,台中、桃園因近年地方積極推動重劃,吸引建商相繼推案,預售屋交易的比例又占最多。
有買預售屋經驗的朋友,都會遇到一個問題:「到底要客變還是不客變呢?」
站在未來生活使用,以及節省日後裝潢成本的角度,設計師是相當支持屋主在購買預售屋時,依照家庭需求進行客變的。而「客變」到底在變什麼?由預售物客變經驗豐富的心之所向執行總監,逐步為大家說分明:
Q1.客變是什麼?
「客變」是「客戶變更」、「客戶變更格局規劃」的簡稱。是指建商在「預售屋」施工階段,便依照客戶需求,預先變更「格局」、「建材」、「設備」、「水電管線配置」的服務。若在這階段,沒有事先提出客變要求,建商便會按原規畫進行制式的室內隔間規格、地坪、基本設備配置。
Q2.客變的好處?(為什麼要客變)
「客變」的好處主要有以下三點:
★滿足使用需求可以按家庭人口改格局,例如三房改二房,在室內坪數不變的情況下,增加或減少客廳、臥室、走道的空間大小;可換掉不喜歡的建材,如建商會附的石英磚地板、木地板、門板,可以事先退掉,待完工後裝潢再按個人喜好添置。
★避免額外費用退掉不喜歡的格局或是建材、設備,建商會退材料費給你(退料不退工);但若有增加隔間、水電管線配置的需求,也會酌收費用,並在建造期間替你完成。不過這個費用,比日後室內設計裝潢時拆除重作更省時省力省預算。
★避免徒增浪費一拆一建的過程,都是時間及原物料的浪費。事先客變,省下日後裝潢時間,還可以避免重複叫料、進料的成本,對環境永續稍稍盡一份力量。
預售屋是否能進行客變,決定權仍在建商(通常建商會事先提供一份清單,載明可更變的項目)。因此在購買之前,有客變需求的朋友最好先問清楚,或者嚴謹的挑選適合你家庭生活的空間。一般來說,對外門窗不能按客戶喜好隨意增減(加寬縮窄),這屬於建商的標配;而廚房、衛浴、陽台,因為涉及防水、排給水、瓦斯配管,以及建築外牆外觀,可以客變的程度也有限(例如不能隨意換廚房、衛浴所在位置,但若內部管線如馬桶、浴缸位置,建商沒有特別標註不能更動,基本上都是可以進行客變的)。
原則:室內空間之外影響建築外觀者,不提供客變;其餘能客變程度,由建商決定。
常見客變的項目:隔間:屋內的格局、改室內門的位置、增減隔間
建材:地板、牆面、廚房衛浴磁磚、油漆(退料不退工)
設備:建設公司提供的廚具與衛浴設備,不喜歡可以退訂
水電:插座、網路線、電話線、水龍頭與排水孔的位置
Q4.客變可以自己來嗎?該找設計師嗎?
如果你購買的預售屋格局已經相當符合家庭生活需求,要客變的部分很少,不用大幅更動到隔間、水電管線等,客變自己來就可以了。但是找經驗豐富的客變設計師,會依據你的需求提供建議,跟建商溝通起來也更精準。最重要的是,設計師還可以依照其經驗,提醒屋主更多生活中未注意到的事項,幫助你未來完成更舒適的家!
★建設公司要服務的客戶眾多,通常屋主自己客變時,只會按屋主要求的進行修改,不會特別去照顧到該區域經客變後,其他要注意到的部分,例如隔間移動後,地坪是否跟著改;或是門框是否有真的需要退掉(若屋主要做推拉門,是不用退門框、門檻的)。這會造成客變後,空間反而需要另外在進行修飾。
有客變需求的屋主,要在收到建商通知的前兩個月(甚至更早)就決定設計師,並開始討論客變內容。可以參考設計師過往作品,了解該設計師有無客變的經驗。確定設計師並按設計師規畫進行客變之後,建議未來預售屋完工裝潢階段,就盡量不要更換設計師。因為該設計師一開始參與客變及需求溝通過程,最了解你的需求及物件的規劃,接續進行室內裝潢時,有利設計工作銜接,較不容易出錯。
有些人會問,網路上找的室內設計公司,都是美美的照片,怎麼判斷設計師對客變有無經驗?關於這點,就要請屋主們逐一去「聊」解設計師。(為了替屋主省下這個溝通過程,心之所向設計文章,都會提供盡可能完整的設計、裝潢過程介紹)
最新台中客變案例,請見:預售屋客變「再變」 奶油風極簡新婚宅設計
Q6.客變可以省多少錢?若有找設計師進行客變,在前置接段會有一筆客變設計費。但當預售屋完工後設計裝潢,有進行客變的空間,比沒有事先進行客變的空間,裝潢可省下至紹10到15萬不等。
Q7.除了設計師的費用,客變還有哪些費用?
現在有些建商也會對有進行客變的屋主收取「監工費」、「製圖費」,這是過去少見,近兩三年出現的費用。這也反映近年客變需求的增加,以及建商負擔的「客製」成本。
Step01:初步了解(先了解設計師風格適合與否)
Step02:面談討論(了解需求,但還不會出圖)
Step03:簽訂客變合約(確認報價,正式委託)
這階段,在客變截止日前報價回簽(簽認),才是完成正式委託。
這時候,屋主看到密密麻麻的價格表,會不知所措,設計師會協助屋主確認。
Step04:客變說明書&材質設備確認(建設公司提供)
Step05:請屋主轉傳建設公司此戶CAD檔
Step06:依屋主需求,進行客變設計
Step07:確認客變後圖檔、增減費用明細
Step08:建設公司依客變內容施工
Step09:完工驗收(驗屋時,依照客變後完成的建築圖檔驗收)
Q9.客變設計會提供哪些圖?
包含平面配置、水電、弱電、排給水、地坪、冷氣…
【小提醒:預售屋客變不後悔,9個注意事項】
01.注意家具與平面圖尺寸,分清楚「牆心線」與「牆內線」差異,以免影響家具添購尺寸判斷。
02.挪動隔間同時,注意地板及牆面的材質差異。
03.注意樑的位置,避免隔間挪動後,樑的位置尷尬、天花板難以設計。
04.開關位置設定清楚且直覺,以免來使用不便(如摸黑找開關)。
05.插座的高低、位置,須符合家具、櫃體相對位置及使用方便性。
06.搞懂電壓及迴路,與設計師討論修改,滿足使用習慣與用電安全。
07.冷氣空調室內機、室外機及排水管位置合理,避免未來使用不順。
08.為大型家具、家電預留合理、寬裕的(操作使用)空間。
09.務實考慮真正生活使用需求,因為每一次後悔,都可能增加重新打牆、埋線的費用。
10.把通膨與物價,納入預算考量。兩三年的預算,以目前通膨指數,將增加1.5-2倍不等。在預算上做好準備,才能讓設計師為你設計出一個舒適愜意的家。